【买房】购买美国房产遭遇毁约该怎么办, updated 3/2/2018

美国房地产经纪人遇到代理客人改变主意打算退掉已进入交易合约的买卖,许多房地产纠纷案件就在这里发生,假若代理经纪人未能谨慎妥善处理,日后衍生问题更大。

如果是代表买方的经纪人,假设买主有其他原因想要取消已进入Escrow的房屋时,经纪人要协助买主仔细看清楚卖方在合约上写明的一切审议日期,譬如说买主有权在几天内请房屋检查专家详细查验屋况,屋况有问题严重到买主不能接受,可以取消购买,卖方也退还买主付的订金。

买方在收到HOA套装文件再售说明的五天内,要了解小区是否有诉讼?小区对是否有出租的限制?小区对停车规定,依法买主有五天反悔期。

买方如果贷款条件不够被银行拒绝,美国法律保障贷款人权利,买主因为贷不到款,亦可以取消购买,但是这种情况有时候买主付的订金会被没收,合约条款中有所载述,经纪人必须告诉买主,特别是为客人买全新屋,建商通常会加载贷款不通过时没收订金这一项,经纪人若经验不够或者忽略条文细节,这件买卖就要出问题。

房屋买卖交易期间有长有短,但合约上会写着期限,从Open Escrow起30天、45天、60天都有,买方经纪人要了解买主申请贷款最新状况,需要贷款购屋的买主,经常因为提交给贷款机构的文件不符合放款要求而拖延,身为经纪人一定要在交易期限日期内书面取得卖方同意延长交易完成日,经纪若未及时处理修改合约事项,很可能这笔交易在合约到期日破灭,这是经纪人的疏失,卖方可以把房屋卖给其他人,在一个房价上升的市场,经纪人万不可犯这种错误,损害到买主成功购屋。

有不少卖主售屋时要求买主“照单全收”(As Is),其实房屋若有危害安全问题,法律会保障买主,买方经纪人可向卖方提出要求修正,譬如说热水炉不在法定的高度上、屋内生霉、电线外露等等,买主有权要求卖主提供修理,一位负责的专业经纪人,应懂得保障买主权益。

至於卖主可否从交易中退出?一般而言在房价快速上涨的市场中,这样的情形会发生,卖主刚签完交易合约,当天下午就有另一位买主用更高价及现金来买,使得卖主犹豫,以为卖价定低了,就想取消合约。

通常只有买方贷款出问题时,卖主才可能顺利取消买卖合约,如果买方一切遵守交易合约规定,卖主很难取巧,除非卖方之一冒名替共同屋主签字,而被共同屋主发现拒绝出售房屋,这种情况会牵涉到诈欺法律层面,买卖交易有可能取消。

有些卖主会以买到另一栋房屋为由而延长售屋成交日期,如果买主同意,卖主可以安心继续住在已售之屋里面。一位称职的美国房产经纪,应要求卖主提供期限,更理想的情况是要求卖主付给新买主房租,并且另写以月为期的租约,以免除卖主赖着不搬走。

本文转载居外网。

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