实例分析:美国土地须了解的法律. updated 8/24/2017

小编前言

去美国做房产不仅仅可以是买房,也可以买土地。在美国买土地不仅要有眼光,还要像钓鱼那样有耐心,而且还要懂得分析风险,略知一些地产法律。

自古以来,“有土斯有财”这个观念,在中国传统思想中可以说是根深蒂固的了。它的意思是说,一个人有了土地或房产,才能算是真正的拥有了自己的财富。世界上很多富豪建立财富的密诀,何尝不是以土地为根基的。

一个中国家庭中,尽管一对夫妻不大富大贵,他们也都希望离开这个世界之前,再怎么穷苦,也要能够为子女留下一点房产,哪怕是一块现在处于荒山野地里。听说古时候还有人把银子埋在自己的土地里,可见土地也给中国人带来一种“安全感”。事实上,据我所知,现代美国的中国人社区里,还有人不放心把钱存在银行,反而累积大量钞票在房子某个角落。

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(上图:洛杉矶县的帕姆代尔市湖边独栋洋房,由秦蓓地产拍摄,照片无效果处理。)

土地如钓鱼

土地不仅要有眼光,还要像钓鱼那样有耐心,而且还要懂得分析风险,略知一些地产法律。当然,也一样像钓鱼,要挑对地点,否则等一辈子也恐怕没有鱼儿来吃饵。土地虽然不完全没有风险,但是比起股票来说,它应该是安全得多了,纵使如此,还是应该随时要谨慎,防人之心不可缺。以朱先生的故事为例:他出生在台湾,30年前移民美国,他的地产是为办移民而做,是一家离开市中心不远的汽车旅馆,虽然这不是他一生中地产最成功的项目,但这毕竟是让能他站稳的一块垫脚石,无论历尽多少经济上的挫折,他至今仍然保留着它。朱先生可算是我一生中遇过最深信“有土斯有财”这个观念的人士,他尤其热爱空地,说他口袋里的每一毛钱都拿来土地,一点都不夸张。曾经有位白人律师批评说他是“Property Rich Cash Poor”讽刺他,其意思是,从土地上来看,他才能算是腰缠万贯,但是从他身上所携带的现款来看,他是一个穷光蛋。他在外头到处欠债,债主们告上法院,拿下了判决书,他宁可让他们在他的土地上放“lien”,也不肯卖掉他手上持有的十几块空地的其中一块来偿还债务。(秦蓓地产温馨提示:我们非常不建议您进行这种操作,过度使用杠杆将导致巨大资产风险。有“lien”的地产会价值缩水,甚至被强制拍卖。)

老手看地精准

朱先生向来喜欢独资购买多块小空地,他懂得如何分散的风险,个个空地都是经过精挑细选的,这些地的特点是绝大多数处于尚未开发区,但顺着人口成长的路径,所挑中的空地,都是有待被开发商发掘的,所采取的策略是按兵不动十年以上,那样做才能够以偏低的价钱买进,指望该地被开发商看上,可以翻倍高价卖出。朱先生最引以为荣的是他于1988年在一条高速公路旁的200英亩的空地,当时其四面八方都是“鸟不生蛋”之未开发空地,他以八十万元买进。他果然很有眼光,也颇具有耐心,16年之后,离开该地十英里左右的地点兴建了一栋几十层楼的酒店和200多间商店的“Factory Outlet”。该空地最终于2006年,在未开发的状况下,以两千万元的高价卖给一位投资者,他接着又同时加码两百万元卖给最可能使用它的真正买主——经营该附近赌场的土族。而朱先生也只从该两千万元获得一半的钱。朱先生只获得另一半的售价的原因,其中整个事情发生的过程也相当的扑朔迷离。

轻忽协议 合伙生变

原来朱先生在决定购买这块地的时候,因为身上的现款只能够筹足卖价的百分之七十五,所以他向海外的亲朋戚友推荐合伙。这也很可能是他次与别人合伙。因为他对于合伙缺乏经验,而其他合伙人对于土地一窍不通。虽然有雇用律师协助拟定合伙协议,但是却忽略了两项为重要且关键的条件:一、合伙者在某情况下要同意脱手出售;二、如何处置任何一位合伙者拒付其应当承担的产业税金。

由于土地是长期的,为了避免这方面的争执,合伙者彼此之间,就必须对此产生一个共识,比如一旦有人在的十年内,以买进价的两倍以上的价钱购买该地时,就要脱手,任何一位合伙者拒绝支付产业税时,其他任何一位合伙者则有优先权以一个指定价钱购买他的合伙权。(秦蓓地产温馨提示:合伙投资也要“约法三章”,即在签订购地合同的同时,也要签订合作协议。协议规定合伙人在什么情况下能做什么,在什么情况下不能做什么,以规范双方的经营期间操作,避免损害另一方利益的行为。)

朱先生与小股东之间,就因这两点发生争执。了大约十年后,小股东开始拒缴产业税,朱先生也只好单独支付了,每当他向小股东提起产业税,小股东就吵着要卖地,而朱先生又认为时机还未成熟,接着小股东就上法院起诉,诉讼中小股东经过取证后,除了要求法院强制卖地之外,还要求重新分配股权,判朱先生只占25%的股权,宣称朱先生在签署合伙协议时,向小股东虚报了他的入股资金,朱先生坚决否认此点,因此这场官司就持续了数年。

与此同时,有位者(以上已提及的两千万购买者)瞄准了这块土地,他获知该股东诉讼,也清楚小股东缺乏实力打官司,于是他把小股东的诉讼权买下。从实力上来说,朱先生与他打官司,简直是小巫见大巫,招架不住的情况下,最终他也精疲力竭,只好屈服了。

与小股东的问题解决后,朱先生又为同一块土地面临第二场的官司。原来,他在打场官司时,他曾经请求一位双方共同认识的朋友作和事佬。那位和事佬是个地产经纪。由于小股东谈判的前提条件是,朱先生必须先表示有诚意要卖地。纵使朱先生找和事佬帮忙的主要目的是由他协助收购小股东的股权,为了向小股东表示诚意以便他进行协调工作,在和事佬的敦促下,与他签署了一分双方认知是用来安抚小股东的一份虚假的6%佣金的售卖委托书。虽然协调失败,但是和事佬竟然假约真用,也乘机把他告上法院。结果白纸黑字,朱先生再怎么解释,也无法澄清,又平白无故输了两百万!

想必朱先生很后悔当时作出与别人合资的决定,并且没事先设想到这些可能发生的情况,最令他痛心的是连一位他所信任的人也出卖了他,人心实在难测!

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本文转载自房天下,由秦蓓地产进行注解与编辑。

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