实例:加州住宅用地五年翻了四倍!updated 1/30/2019

最近我们的经纪人看到了一块加州住宅用地正在出售,要价一千一百万美金,面积为18.29英亩,每一英亩约为六十多万美金。经查询,这块土地最早的交易记录为1983年的$180,000,然后以$2,750,000的价格于2014年转手卖给一家华人的房地产开发公司。

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Source: Alameda County Record

这家公司在持有土地的五年里,仅仅做了一件事,那就是把土地进行再分割(Subdivision)。该土地再次上市要价为$110,000,000,即一千一百万美金,是这家公司2014年买价的4倍。如果这块土地最终以该价格成交了,那么这块地的价格就在短短的五年内翻了四倍

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土地的再分割是把一大块土地,绝大情况下是生地,进行更细的划分,设计出房基地、道路和绿化等的区域。这个设计的绘图也被称为Tentative Map,即初步分割图。之后再由建商申请最终画图Final Map才可以开始建房。这一完整的过程叫做Entitlement Process,中文翻译是申请并取得使用许可,是生地到可以建房的熟地的过程。该过程的进程可以大致分为两个阶段,第一阶段一般由投资人或开发商完成,标志是拿到Tentative Map;第二阶段则一般是由建商完成,在拿到Final Map之后立即开展建房活动。第一阶段是相对简单和相对花费较少的过程。

实例中的华人开发公司就是完成了第一阶段,让土地的价格飞跃式地达到另一个台阶,紧接着出售给建商建房,或转手给其他投资人继续持有。如下图,该住宅用地被分割为28个房基地和其他配套设施。

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